Un pacte de préférence sans terme encourt-il la nullité ?

Dans ce litige soumis à l’examen de la Cour de cassation (Cass. 1^ère civ., 25 sept. 2024, n°23-14.777), il était question de déterminer si, l’absence d’échéance dans un pacte de préférence, était de nature à porter atteinte au droit de propriété.

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Les faits ne présentaient pas de difficultés particulières.

Une propriétaire avait consenti, sur une propriété lui appartenant, un pacte de préférence à Monsieur et Madame X.

Plus de vingt ans plus tard, elle souhaitait vendre le bien à Monsieur Y qu’elle avait désigné par ailleurs comme son légataire universel. En parallèle, elle faisait parvenir une lettre à Monsieur et Madame X pour les informer des conditions de la vente et les inviter à prendre position dans un délai de trois mois. Dans ce délai, ces derniers informaient la promettante de leur intention d’exercer leur droit de préférence.

Quelques mois après, le légataire universel, intervenant pour le compte de la promettante, indiquait que celle-ci ne signerait pas l’acte authentique. S’en suivirent deux vaines sommations à comparaître chez le notaire en vue de cette signature, jusqu’au décès de la promettante.

Aux fins de voir prononcer la vente judiciaire et forcée du bien, les bénéficiaires du pacte assignèrent le légataire universel, ce dernier contestant l’application du pacte de préférence.

Monsieur Y, demandeur au pourvoi, contestait la décision des juges d’appel en faveur des bénéficiaires et, selon laquelle ces derniers avaient exercé leur droit de préférence conformément au pacte de préférence. Selon le requérant, la durée excessive du pacte qui, ne comportait aucun terme, portait atteinte au droit de propriété. Dès lors, il demandait l’annulation du pacte.

Selon la première chambre civile de la Cour de cassation « les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. »

Ainsi, et en l’absence de résiliation du pacte de préférence, les bénéficiaires Monsieur et Madame X, pouvaient exercer leur droit de préférence.

Avis de l’AUREP : Cette décision inédite en la matière vient, d’une part confirmer que la stipulation d’un délai n’est pas une condition de validité du pacte de préférence (Cass. 1^ère civ., 6 juin 2001, n° n° 98-20.673), d’autre part prononcer que, le pacte conclu pour une durée interminée n’est pas sanctionné par la nullité et, qu’il est résiliable par chaque partie à tout moment.