Travaux de construction, reconstruction, agrandissement : pas de changement !

On le sait, l’article 31 du Code Général des Impôts encadre la nature des charges admises en déduction dans le cadre de la détermination du revenu net foncier. Si le texte admet la déductibilité des dépenses de réparation ou d’entretien et d’amélioration effectuées sur des locaux à usage d’habitation, il en va différemment des dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement dont la déductibilité n’est pas admise.

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Si la jurisprudence et la doctrine administrative, sont venues dessiner une grande partie des contours de ces distinctions, nous avions il y quelques mois commenté¹ un arrêt pédagogique témoignant en pratique de la nature des dépenses susceptibles d’entrer dans le champ des charges déductibles.

Comme nous pourrons le voir, l’arrêt objet de notre commentaire ne déroge pas à ces principes qu’il est toujours bon de rappeler.

En l’espèce, une société civile immobilière constituée entre deux associés avait acquis un immeuble de trois étages d’une superficie de 500m2 pour une somme de 80.000€. En raison du caractère décrit comme inhabitable de l’immeuble en ruine, la société a procédé en 2011 et 2012 en d’importants travaux consistant d’abord en la réfection de la toiture et des planchers de chacun des étages qui étaient alors affectés d’importants trous. En parallèle, des travaux de réfection de l’escalier menaçant ont été réalisés. Des travaux de plomberie, d’électricité, de carrelage, de menuiserie, de peinture et d’isolation ont été entrepris en 2013 et 2014 pour un montant de 232 581,08 €. A la suite d’une vérification de comptabilité l’Administration fiscale remis en cause les déficits fonciers imputés au titre des années 2013 et 2014. Cette dernière revendiquait ainsi le caractère non déductible des dépenses engagées certainement au motif qu’elles finançaient des travaux accessoires à des travaux de reconstruction non déductibles².

Pourtant, la Cour administrative d’appel de Toulouse (CAA Toulouse, 9 juil. 2024, n° 23TL01043) considéra que les premiers travaux effectués ne pouvaient « être regardés comme de nature à avoir substantiellement affecté le gros-œuvre, au point qu’ils puissent être qualifiés de travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers des intéressés ». De même, les juges du fond rappellent que les travaux en question n’ont pas abouti à la création de surfaces habitables supplémentaires. Dès lors, les contribuables étaient fondés à demander la remise en cause de la rectification fiscale opérée.

Avis de l’AUREP : Sans surprise, la solution résultant d’un examen purement factuel des faits apparait conforme au courant jurisprudentiel établi en la matière.

Ainsi, le Conseil d’Etat, a pu qualifier par le passé de reconstruction, des travaux d’aménagement interne conséquents qui résultaient entre autres d’une augmentation du nombre d’unités de logement (CE, 28 mai 1980, n° 11405 ; en ce sens CE, 17 déc. 1976, n°99017 00787). En revanche, la modification du cloisonnement intérieur et l’aménagement de logements dans des locaux existants, sans augmentation de la surface habitable, sans modification du gros œuvre et sans aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage, peuvent être considérés comme des dépenses d’amélioration déductibles (CE, 29 mars 1989, n° 68330 ; CE, 28 fév. 1983, n°35189).

On l’aura donc compris l’enjeu réside dans la qualification de la nature des dépenses engagées. Nous resterons attentifs à l’éventuelle portée de cette qualification donnée par les juges.

1. Actualité AUREP, 12 déc. 2023, « Revenus fonciers : l’épineuse question des travaux », T. Gimenez ↩︎
2. Sur cette notion : Eclairage AUREP n° 515, 12 juil. 2024, « Revenus fonciers », P. Fernoux   ↩︎