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La juridiction administrative (CA Nantes, 22 déc. 2023, n° 23NT00536) a dernièrement eu l’occasion de revenir sur le périmètre des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale au travers d’un contentieux relatif aux plus-values immobilières.
Photo de Victor Smits sur Unsplash
Les faits étaient relativement simples. Un couple avait conclu le 10 avril 2015 avec une société une promesse de vente portant sur une maison d’habitation et son terrain d’assiette de 481 m2. Le logement constituant leur résidence principale à l’époque des faits, les vendeurs sollicitaient l’exonération de l’ensemble au titre de l’impôt de plus-value.
La réitération de la vente par acte authentique intervint le 21 septembre 2015, acte dans lequel l’acquéreur déclarait acquérir les biens en qualité de marchand de biens. A cet effet, ce dernier envisageait la revente de la maison existante avec son terrain d’assise, parcelle d’environ 187 m2, et, la construction d’une maison neuve sur la parcelle détachée de 295 m2 sur laquelle il s’engageait à détruire le garage existant. Ainsi, l’acte de vente qualifiait cette dernière surface, partie intégrante de la parcelle cadastrée de l’ensemble, de « terrain à détacher et à bâtir ». La division parcellaire est intervenue postérieurement à l’acte en novembre 2015.
L’Administration fiscale remit en cause l’exonération de l’ensemble, et, plus précisément, de la fraction de l’immeuble de 295 m2 vendue comme terrain à bâtir. Les vendeurs, assignèrent l’Administration devant le tribunal administratif de Nantes en vue d’être déchargés des droits, pénalités et cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquels ils avaient été assujettis.
Nonobstant les arguments avancés par les requérants tendant à reconnaitre le caractère de dépendance immédiate et nécessaire du terrain litigieux en raison de l’existence d’un garage et d’une division parcellaire postérieure à la vente, les juges avaient rejeté leur demande.
Saisie, la Cour d’appel de Nantes annula le jugement de première instance. Les juges du fond estimèrent que « la destination ainsi donnée au bien litigieux par l’acquéreur ne suffit pas en l’absence d’autres éléments au dossier, à remettre en question l’allégation des appelants selon laquelle le terrain en cause constituait leur jardin d’agrément ». Par ailleurs, il résulte de l’acte authentique que l’acquisition de la maison d’habitation par les vendeurs avait été effectuée pour le prix de 410 000 euros, « la déclaration de l’acquéreur n’ayant permis que de déterminer les droits de mutation sur la vente du terrain à bâtir et sur la maison d’habitation cédée ». Enfin, les juges rappellent que la division parcellaire est intervenue postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente.
En clair, la Cour relève qu’aucun élément ne permet d’écarter la qualification de dépendance immédiate et nécessaire au terrain à détacher et à bâtir et que les requérants étaient fondés à soutenir l’exonération susvisée.
Avis de l’AUREP
Les juges illustrent une nouvelle fois le caractère inéluctablement factuel de la problématique. Nous avions en ce sens consacré un éclairage dédié au sujet le 2 juin 2023. Nous rappellerons ici que la notion de terrain à bâtir définie en matière de TVA (art. 257 CGI) est retenue dès lors qu’il peut être édifié sur le terrain des constructions en application des documents d’urbanisme.
En l’espèce, la distinction artificielle opérée entre les deux parcelles ne suffit pas à convaincre les juges de l’existence de cette notion au regard de la concordance des trois arguments susvisés.
La superficie modeste du terrain a peut-être, elle aussi, constitué ici un élément décisionnel. Nous attirons la vigilance des praticiens, la qualification de dépendances immédiate et nécessaire apparait périlleuse et celle de terrain à bâtir est souvent proche comme en témoigne un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. 1ère Civ., 17 févr. 2021, n°19-16.379).