Plus-value immobilière

Plus-value immobilière : le vendeur qui a déclaré dans l’acte n’avoir pas réalisé de travaux ne peut pas majorer le prix d’acquisition du forfait travaux de 15%

Pour rappel, lors du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière, il est permis au vendeur d’un immeuble bâti qu’il a acquis depuis plus de 5 ans, de majorer son prix d’acquisition de 15%.

En effet, conformément à l’article 150 VB, II, 4° du CGI, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :

soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;

soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

La doctrine administrative précise que « dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°350).

En l’espèce, une SCI dont M. B est associé à hauteur de 50 % a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2016. Cette SCI a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers. Elle a cédé le 31 mai 2016, pour un montant global de 1.900.000 €, un ensemble immobilier composé d’un bien situé au 3 rue Alfred de Lassence à hauteur de 1.260.000 € et d’un bien situé au numéro 5 de la même rue pour un montant de 640.000 €.

L’administration a adressé à M. B une proposition de rectification dans laquelle le forfait travaux n’a pas été appliqué compte-tenu de l’absence de travaux.

M. B a contesté ces rectifications arguant de son droit à majorer le prix d’acquisition du forfait travaux de 15% en application de l’article l’article 150 VB, II, 4° du CGI, le bien étant détenu depuis 1988.

Le litige a été tranché en faveur de l’administration fiscale, le TA de Pau jugeant que :

« L’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15% mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15% prévu par les dispositions précitées au point 7. Par suite, M. B n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées. »

En conclusion, l’application du forfait travaux ne nécessite pas la preuve de la réalisation desdits travaux. En revanche, la preuve de leur absence de réalisation suffirait à priver le contribuable du forfait travaux lors de l’établissement de l’imposition de la plus-value immobilière.

Cette position n’est pas nouvelle et avait déjà été adoptée par la CAA de Lyon du 5 juin 2018, n° 17LY00630 laquelle avait été approuvée par le Conseil d’Etat (décision du 25 mars 2019 n°422943), les juges ayant refusé l’application du forfait de 15 % pour travaux en majoration du prix d’acquisition dans des circonstances semblables à celles de l’affaire commentée. Les faits étaient néanmoins très particuliers et la doctrine était divisée quant à l’interprétation et la portée de ces décisions

Le notariat est depuis resté perplexe face au dilemme suivant : faut-il ou non faire déclarer le vendeur dans l’acte qu’il n’a pas réalisé de travaux ?.

Le notariat est depuis resté perplexe face au dilemme suivant : faut-il ou non faire déclarer le vendeur dans l’acte qu’il n’a pas réalisé de travaux ?

Nécessite une déclaration ou autorisation préalable eu égard aux règles d’urbanisme ;
Engage la responsabilité décennale du professionnel ayant réalisé les travaux ou du vendeur les ayant réalisés lui-même (C. civ., art. 1792 et s.) ;
Oblige le vendeur à souscrire une assurance dommage ouvrage (C. as., art. L242-1).

Par suite des décisions rappelées, il était donc recommandé de modifier les clauses d’acte habituelles de type « le vendeur déclare qu’il n’a réalisé aucuns travaux » et de leur préférer des clauses plus circonscrites dans lesquelles le vendeur déclare n’avoir pas réalisé de travaux nécessitant une déclaration ou autorisation d’urbanisme ni de travaux relevant de la garantie décennale ou entrant dans le champ de l’assurance dommage-ouvrage.

Ces précautions doivent désormais s’imposer. En effet, l’arrêt commenté ne laisse plus vraiment de doute. Si dans l’affaire précédente la complexité des faits avait divisé la doctrine sur la portée des décisions, tel ne paraît pas être le cas dans la présente espèce.

S’agissant d’une décision rendue en première instance, il est toutefois permis d’espérer …