Majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière

Pour l’application des dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts, les factures des travaux réalisés sur l’immeuble cédé ne peuvent être retenues pour majorer son prix d’acquisition lorsque celles-ci n’ont pas été établies au nom de la SCI propriétaire mais à celui de son associé (CAA Nantes, 3 juin 2022, n° 20NT01369) :

Une SCI a acquis, en avril 2014, un ensemble immobilier composé d’un appartement et de deux places de stationnement. Elle revend ce bien en novembre de la même année et l’associé majoritaire se prévaut, à cette occasion, de l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale (CGI, art. 150 U). Cette exonération ayant été remise en cause par l’administration fiscale, l’associé a invoqué, en se prévalant des dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts, une plus-value nulle en raison de la majoration du prix de revient de l’immeuble résultant du coût des travaux entrepris.

L’administration fiscale ayant rejeté sa réclamation, l’associé a porté l’affaire devant le tribunal administratif de Rennes qui n’a pas fait droit à sa demande.

Il relève appel de ce jugement :

« 3. Aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable :  » I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte, étant précisé que ce prix s’entend de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover. (…) / II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (…) « .

4. En application de ces dispositions, le cédant d’un immeuble peut, pour la détermination du montant de la plus-value immobilière réalisée, en majorer le prix d’acquisition du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent.

5. Pour justifier la majoration du prix d’acquisition portant ce prix à 196 947,35 euros pour un prix de cession de 193 000 euros, M. D… [associé majoritaire] demande la prise en compte de quatre factures de travaux. Cependant il résulte de l’instruction que trois de ces quatre factures, soit celle du 2 mai 2014 d’un montant de 2 970 euros, celle du 10 mai 2014 d’un montant de 50 658,35 euros et celle du 16 mai 2014 d’un montant de 7 920 euros, ont été établies au nom du requérant, et non de la SCI A… propriétaire du bien concerné, et acquittées par lui. En outre, aucune des factures n’indique le lieu du chantier, et le décompte précis des prestations réalisées tout comme des marchandises fournies est absent. Par ailleurs, aucun état descriptif du logement avant et après travaux n’est produit permettant d’apprécier la nature et l’importance des travaux. Enfin, si M. D… soutient qu’il a payé les trois premières factures pour le compte de la SCI A…, il n’apporte aucun élément au soutien de son affirmation. S’il affirme que la SCI l’a remboursé des sommes qu’il aurait acquittées pour son compte, il n’établit pas l’existence de virements bancaires entre la SCI et lui qui correspondraient à ces trois factures. S’agissant de la facture du 16 mai 2014, si le requérant produit un relevé de son compte bancaire qui démontre un débit d’un montant de 7 920 euros, il ne verse aucune pièce établissant que le même montant a été encaissé par l’émetteur de la facture. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration fiscale n’a, pour déterminer le prix d’acquisition du bien concerné conformément aux dispositions précitées de l’article 150 VB du code général des impôts, pas admis la déduction des dépenses d’amélioration invoquées par le contribuable. La circonstance que le service n’aurait pas pris en compte les observations formulées par le contribuable dans sa lettre du 4 mai 2018 est à cet égard sans incidence. »

Avis de l’AUREP : cette solution est conforme à la doctrine administrative selon laquelle seules les dépenses effectivement supportées et justifiées par le cédant peuvent être retenues en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 20 déc. 2013, § 330 et 340).