Location meublée et TVA : Sans le café du matin, pas de TVA

On connaît bien le régime TVA applicable à la location meublée. Tout comme la location nue, elle est exonérée de TVA sur le fondement de l’article 261-D du CGI. La raison de cette exonération ne fait pas mystère. Le législateur n’a pas voulu que la taxe représente un obstacle supplémentaire à l’accès au logement en surenchérissant le loyer de 20 %. Il a sans doute beaucoup pensé notamment aux étudiants soucieux de se loger dans une ville universitaire sans disposer de gros moyens financiers.

Mais il lui est apparu tout aussi rapidement que l’argument ne tenait pas lorsqu’une location nue était consentie à un professionnel susceptible lui-même de déduire la TVA facturée à raison des loyers. Il a donc ouvert au bailleur l’option lui permettant de soumettre loyers à la TVA. Dans le même ordre d’idée, un souci d’équité l’a conduit à soumettre obligatoirement la location meublée à la TVA lorsqu’elle est réalisée dans des conditions proches de l’exploitant hôtelier. Deux personnes exerçant une activité similaire devaient être soumises au même régime au regard de la TVA.

Aussi, l’article 261-D-4° du CGI dispose-t-il que la location doit obligatoirement être soumise à la taxe lorsqu’elle est :

– assortie de la fourniture de trois des quatre prestations de service énumérées par cet article ;

– consentie par bail commercial à un professionnel qui rend lui-même les prestations en cause.

Les services en cause sont clairement identifiés par le texte. Trois des prestations suivantes doivent être rendues dans des conditions semblables à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Location nue ou location meublée, point n’est besoin de longs discours pour faire comprendre au bailleur l’intérêt que représente pour lui la soumission à la TVA. Elle lui permet d’imputer sur la taxe perçue à raison des loyers, celle qu’il a lui-même due souvent acquitter lors de l’acquisition du bien et des équipements mobiliers. Et dans bien des cas, cette imputation se traduit par l’apparition d’un crédit de TVA dont il peut rapidement obtenir le remboursement au moyen de la procédure de remboursement mensuel. Cette rentrée financière ne lui est évidemment pas indifférente.

Jusque-là tout est parfait dans le meilleur des mondes. Mais, en vérité, dans le meilleur des mondes, il vaudrait mieux fréquemment que le contrôle fiscal n’existe pas. La location meublée n’échappe pas à la vérification de comptabilité. Mais alors, à quoi songe immédiatement le vérificateur ? Il va assurément jeter un regard appuyé sur l’exécution de trois des prestations évoquées plus haut. Et il ne suffit bien entendu pas alors de prétendre qu’elles sont rendues, il faut en rapporter la preuve.

C’est bien à cet endroit que les choses peuvent commencer à se compliquer, particulièrement lorsque le bailleur prétend proposer lui-même les prestations en cause. Ce n’est pas la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle susceptible d’être elle-même informatisée qui vont lui causer des difficultés. Alors, quoi donc ? Eh bien, se lever pour préparer le petit déjeuner n’est pas forcément de son goût, pas plus que ne l’est l’idée de se parer du petit tablier blanc indispensable à toute serveuse qui se respecte. Et il n’a pas non plus forcément un goût immodéré pour le passage de l’aspirateur dans les locaux donnés en location.

Dans ces conditions, il est souvent amené à recourir à des prestataires extérieurs. Pourquoi pas d’ailleurs ! Reste à savoir comment cette intervention sera perçue par l’administration. Peut-on ainsi passer un accord avec un établissement voisin, bar ou restaurant, dans lequel les locataires pourront prendre le petit déjeuner ? Assurer le ménage à l’ouverture et à la clôture de la location suffit-il ?

Un récent arrêt de la Cour administrative de Douai permet opportunément de cerner jusqu’où ne pas aller (CAA Douai, 6 mai 2021, n° 20DA00656). En l’occurrence, le propriétaire d’un logement dans une résidence avait confié la gestion de la location et la réalisation les prestations de services à une société qu’il avait lui-même créée. Et précisément, pour le service du petit déjeuner, cette société de gestion avait eu recours à une sous-traitance auprès d’une boulangerie locale à laquelle les locataires pouvaient s’adresser. Sur le principe, le juge ne condamne pas cette approche du service du petit déjeuner. Mais, il exige bien entendu que la preuve soit rapportée de l’effectivité de son exécution matérielle. La cour constate alors que ni les factures émises par cette boulangerie à destination de la société gestionnaire, ni les devis et factures établis par la société ne permettaient de rapporter la preuve du service effectif des petits déjeuners aux occupants des logements de la résidence.

La cour se pencha ensuite sur l’exécution du nettoyage régulier des locaux. L’administration considérait que la réalisation d’un ménage au début de location puis seulement à l’issue de celle-ci ne permettait pas de satisfaire aux exigences du texte. Aux termes de la loi, le nettoyage doit en effet être régulier. Et ce n’est pas tout : les prestations doivent être exécutées dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. À cet égard, force est de constater que la location d’une chambre dans un hôtel est assortie d’un ménage quotidien. Certes, le texte de 261-D-4° du CGI exige seulement qu’il soit régulier sans pour autant faire référence aux pratiques plus exigeantes d’un hôtel.  Pour autant, on comprend bien que, sans être journalier, le ménage doit être réalisé plusieurs fois en cours de séjour ou au moins être proposé au client pour satisfaire à l’exigence légale. Or, dans l’affaire soumise à la Cour de Douai, tel n’était pas le cas. Qu’on se le dise, un nettoyage à l’entrée et à la sortie du locataire ne satisfait pas aux exigences légales.

À partir de ces constatations, la Cour de Douai valide le rejet de l’application de la TVA à la location des locaux auquel prétendait l’administration. Et là les turpitudes commencent sérieusement. Il importe de racler les fonds de tiroirs pour faire face au coût fiscal du rejet de la TVA.

Déjà, comme on l’a évoqué plus haut, le bailleur aura souvent bénéficié d’un remboursement du crédit de taxe né de l’imputation sur la taxe collectée à raison des loyers, de celle acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble, ou de sa rénovation, et des équipements mobiliers. Première ponction particulièrement sévère : le montant total remboursé doit être reversé au Trésor Public. La joie quoi !

Le bailleur se dit alors : « toute la TVA versée à l’État m’à m’être restituée ». Là, il doit arrêter de rêver. 

Autant oublier tout de suite toute idée d’une restitution de cette nature par le Trésor public. Il est vrai que les dispositions de l’article 283-3 du CGI figurent au nombre de celles les plus méconnues. Mais pour l’être, elles n’en sont pas moins redoutables. Le principe est simple : toute taxe facturée est due du seul fait de sa facturation. Vous avez compris : la TVA brute mentionnée sur les factures de loyer est définitivement acquise au Trésor. Toute contestation sur ce plan est à l’évidence vouée par avance à l’échec.

Expliquons cette règle générale. Si cette TVA reversée ne peut être restituée, c’est simplement parce que la plupart du temps, les destinataires des factures ont eux-mêmes récupéré la taxe mentionnée sur celles-ci. Et ces derniers ne sont pas chargés de vérifier si elle leur a été, ou non, facturée à tort. Ils l’ont déduite en toute bonne foi. L’État ne peut par conséquent leur demander de reverser eux-mêmes la TVA ainsi déduite alors qu’ils ne sont pas en faute.

La leçon à retenir par le bailleur de locaux meublés est simple : lorsque le texte fiscal est clair et assorti de conditions énoncées sans ambages, une application littérale stricte permet d’avoir la joie d’être contribuable et ce n’est pas sans avantages comme on l’a vu…