Location meublée, déficit et exonération des biens professionnels à l’IFI

Constituent des biens exonérés au titre de l’IFI les actifs affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, exercée sous forme individuelle et à titre principale.

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Aux termes du 1° du V de l’article 975 du CGI, l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération si les conditions cumulatives suivantes sont respectées :

– les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

– les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Pour la détermination du seuil de 50 %, il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.

Or, il arrive que l’activité de location en meublé en direct génère plus de 23.000 € de recettes annuelles tout en dégageant un résultat fiscal nul ou déficitaire en raison notamment des amortissements pratiqués.

Dans cette hypothèse, quid de l’appréciation du seuil de 50 % ?

C’est la question qui avait été soumise au Gouvernement par Mme Vidal.

La réponse est claire (RM Vidal, n°9897 : JOAN 9 avr. 2024, p. 2808) :

 « la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d’autres revenus catégoriels. En présence d’une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie. […] Seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficit sont éligibles au régime des actifs professionnels. Par conséquent, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l’exonération des actifs professionnels prévue à l’article 975 du CGI. »

Cette position n’est pas surprenante car c’était déjà celle retenue dans la doctrine administrative au titre de l’ISF.