Divorce, cession de la résidence principale et impôt de plus-value

Les faits de l’affaire apparaissent relativement simples. Des époux mariés sous le régime de la séparation de biens avaient acquis, durant leur union, un immeuble en indivision à concurrence de la moitié chacun.

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Au cours de la procédure de leur divorce, une ordonnance de non-conciliation du 22 janvier 2009 attribua à l’épouse la jouissance de l’immeuble. Durant la procédure, les ex-époux procédèrent à la cession du bien.

Le prix de vente ayant été consigné chez le notaire sous déduction de la somme réglée à l’administration fiscale au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière, des désaccords sont intervenus entre les ex-époux sur la répartition des capitaux.

Plus précisément, l’ex-épouse logeant dans les lieux, revendiquait l’exonération à l’impôt de plus-value associée aux immeubles constituant la résidence principale du cédant. Elle demandait que l’impôt appliqué à la plus-value réalisée soit mis à la charge exclusive de son ancien mari et une répartition du prix de vente à hauteur de moitié chacun.

Pourtant, la Cour d’appel saisie du litige a pu écarter ces prétentions jugeant que la répartition de cette imposition devait se faire à proportion des droits indivis des partis. Plus précisément les juges du fond estimèrent qu’il y avait lieu de ventiler entre les intéressés le prix de cession net de l’impôt de plus-value.

Sans surprise, la Cour de cassation (Cass. 1^ère civ., 12 juin 2024, n° 22-17.820) cassa ce raisonnement. La déclaration de plus-value opérée auprès de l’Administration fiscale concernait seulement la fraction de la plus-value imposable associée aux droits de l’époux dans l’indivision. Dès lors, l’impôt a été calculé sur cette seule fraction ; celle correspondant aux droits de l’épouse bénéficiant de l’exonération prévue pour le cédant dont le bien vendu est la résidence principale (CGI, art. 151 U). Au visa d’une lecture combinée de l’article précité et de l’article 1536 alinéa 2 du Code civil, la Haute juridiction précisa que l’époux était ici le seul débiteur de l’imposition au titre de la plus-value afférente à la cession du bien indivis.

Avis de l’AUREP : La méthode de calcul de la plus-value et la ventilation du prix de cession apparaissent logiques. En clair, les juges écartent dans ce schéma, la qualification de dette ménagère à l’impôt de plus-value.

Nous rappellerons simplement, que la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) prévoit une mesure de tempérament pour le conjoint contraint de quitter la résidence principale à la suite d’un divorce ou d’une séparation. Dans cette occurrence, quand bien même l’immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale de l’intéressé, l’Administration admet qu’il puisse bénéficier de l’exonération sous réserve que le logement ait été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente effective et que la cession intervienne dans les délais normaux de vente. Ici, le non-respect par le mari de ces critères explique certainement l’absence de revendication de l’exonération.