Acquérir dans l’ancien, rénover et transmettre un bien immobilier (1ʳᵉ partie)

Réponse à Madame FIORILLO Maryse

Par Monsieur CAMPAIN, CGP

Société Ingénierie Patrimoniale Immobilière (IPI)

Rue Dorée 69009 Lyon

Madame,

Vous m’avez consulté pour décider d’un investissement immobilier. Vous disposez d’une somme de l’ordre de 500.000 euros provenant pour la plus grande partie du dénouement à votre profit d’un contrat d’assurance souscrit en son temps par votre tante Madame Borelle Louise récemment décédée.

Votre situation familiale et patrimoniale se présente ainsi :

• Vous êtes veuve, âgée de 68 ans, et une espérance de vie d’au moins 20 ans. Votre mari est décédé en décembre 2020. Vous étiez marié sous le régime de la séparation de biens. Sa succession a été réglée sans la moindre difficulté, l’entente avec vos deux filles est parfaite. Il vous a légué la pleine propriété de ses actifs financiers pour une valeur de l’ordre de 250.000 euros. Vos filles ont hérité de son patrimoine immobilier, constitué d’un immeuble de rapport pour une valeur de 600.000 euros. Vous avez trouvé que les droits de succession supportés par vos filles n’étaient pas négligeables. 20% sur la part héritée par chacune de vos filles, soit 60.000 euros, au total 120.000 euros auxquels se sont ajoutés les frais du règlement de la succession[1].

• Vous êtes locataire de votre résidence principale dont la localisation d’une part, la composition d’autre part et le confort enfin vous conviennent parfaitement. Pas question de changer.

Lors de notre dernière rencontre, nous avons convenu qu’un investissement immobilier serait de nature à vous convenir. On a parlé du « vieux Lyon » comme localisation étant davantage attiré par l’ancien que par l’immobilier contemporain. Déjà, dans le passé, vous aviez soutenu la démarche de votre époux qui avait acquis l’immeuble qu’il a légué à vos filles. Il avait engagé des travaux relativement lourds, m’avez-vous dit pour le rénover.

• Vous m’avez confié la recherche d’un immeuble ancien. Après plusieurs démarches, vous avez marqué de l’intérêt pour un immeuble de la rue des Brasseries, élevé sur rez-de-chaussée, deux niveaux. Cet immeuble est mis en vente au prix de 300.000 euros. Son prix est cohérent, il tient compte des travaux de rénovation et modernisation qu’il sera absolument indispensable d’engager pour le rendre habitable. L’architecte que nous avons contacté a fait une évaluation « sommaire » des travaux qui pourraient être de l’ordre de 120.000 à 150.000 euros, (travaux d’isolation, réfection totale de l’alimentation électrique, redistribution des pièces sur les trois niveaux, papiers, peintures, sanitaires, etc.). La toiture est en bon état ayant été refaite il y a environ cinq ans.

Ces travaux, sommes toutes assez lourds, ne vous effraient pas. La rénovation de cet immeuble pour créer une nouvelle unité d’habitation confortable vous motive.  Une belle occupation en perspective, dites-vous.

Je voudrais vous fournir une deuxième raison pour engager cette opération, raison souvent méconnue des investisseurs.

J’ai compris d’une part que vos rapports avec vous filles sont excellents, d’autre part que vous avez été surprise par l’importance des droits de mutation payés par vos filles au décès de leur père.

Ce double constat effectué, je vous suggère de réaliser cette opération en y associant vos filles dans les conditions suivantes.

1° – Dans un premier temps, vous faites donation à vos filles d’une partie de la somme d’argents hérités sous condition de procéder à l’acquisition de la nue-propriété de cet immeuble[2]. La répartition du prix entre usufruit et nue-propriété se fera par usage de la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs. Vous n’êtes pas tenu par le barème fiscal de l’article 669 du CGI, ce qui est favorable. La donation consentie à vos filles pour acquérir la nue-propriété pourrait être de l’ordre de 135.000 euros[3]. Vous-mêmes procéderiez à l’acquisition de l’usufruit, évalué 165.000 euros[4].

2° – L’acquisition faite, vous engageriez les travaux de modernisation et de rénovation. Imaginons qu’ils s’élèvent en effet à 150.000 euros.

Il est précisé par l’article 605 du Code civil qu’en votre qualité d’usufruitière les dépenses d’entretien sont à votre charge alors que vos enfants nus-propriétaires devront supporter les « grosses réparations ».

Le Code civil définit ces différents travaux dans les termes suivants : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toutes les autres réparations sont d’entretien » (C. civ., art. 606), donc à la charge de l’usufruitier.

Si vous décidez de les engager, il vous revient d’en assurer le financement. L’acquisition faite, vous lancez les opérations de rénovation.

Aux termes de ces démarches « utiles » (achat et travaux) vous pourrez disposer de cet immeuble et exercer vos droits d’usufruitiers, c’est-à-dire que vous pourrez louer et encaisser les revenus et pourquoi pas l’occuper pour votre usage personnel, bien que cette possibilité ne s’inscrive pas pour l’instant dans vos préoccupations.

L’article 595 du Code civil précise en effet que : « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».

Vous serez évidemment la première à bénéficier des travaux engagés puisque vous pourrez les valoriser en louant cet immeuble confortablement rénové.

Mais en investissement pour vous-même, vous aurez en même temps engagé une stratégie d’enrichissement de vos filles.

Il est fort probable que ces travaux conséquents participeront d’une belle valorisation de l’immeuble, valorisation qui leur profitera à terme puisque nus-propriétaires aujourd’hui, elles sont destinées à être un jour seules et pleinement propriétaires.

Soyons optimiste et imaginons qu’au jour de votre décès l’immeuble de la Rue des Brasseries soit estimé 600.000 euros (plus-value 150.000 euros).

Les dispositions civiles de l’article 599 du Code civil[5] d’une part, les dispositions fiscales de l’article 1133 du CGI[6] d’autre part vont participent de l’enrichissement de vos filles sans « bourse déliée ».

L’article 599 consolide la pleine propriété de l’immeuble restauré entre leurs mains, elles s’approprient la plus-value procurée tant par les travaux que par l’évolution favorable du marché immobilier du vieux Lyon. L’article 1133 du CGI leur permet de réaliser cette appropriation en dehors de toute imposition. Vos filles deviendront alors « plein propriétaire » en ayant supporté aucune imposition alors que pour un immeuble de valeur identique recueilli dans la succession de leur père, elles ont payé ensemble 120.000 euros.

Belle économie qui probablement vous confortera dans votre projet d’investissement.

Je me tiens à votre disposition pour vous apporter toutes précisions complémentaires dont vous auriez besoin.

M. Campain,

Jean Aulagnier

AUREP

[1] V. le tableau de l’article 777 du CGI

[2] Pour éviter qu’au jour de votre décès l’administration fiscale fasse application des dispositions de l’article 751 du CGI, vos filles préciseront que l’acquisition de la nue-propriété est faite avec les deniers donnés par vous-même.

[3] On suppose qu’il s’agit d’une première donation à vos filles qui pourront se prévaloir de l’abattement de l’article 779 du CGI : « Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit, il est effectué un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés par suite de prédécès ou de renonciation ».

[4] Nous avons utilisé pour hypothèses votre durée de vie probable 20 ans et le rendement du marché immobilier lyonnais de ce secteur, soit 4,00%

[5] Article 599 : « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelques manières que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée… ».

[6] Article 1133 : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».