Vente de la nue-propriété à prix minoré : attention à la requalification en donation et au risque d’abus de droit fiscal !

Le 26 septembre 2024, le Comité d’abus de droit fiscal a rendu de nouveaux avis. (CADF/AC n° 2/2024, affaire n°2024-12 et 13). L’occasion pour nous de revenir sur un cas d’école : les risques associés à la vente de la nue-propriété d’un bien à un prix minoré.

Image par Tim Allen de Pixabay

En l’espèce, Madame X avait cédé, pour un prix de 1.190.000 euros, la nue-propriété d’un ensemble immobilier à une société civile immobilière (SCI). Cet ensemble immobilier à usage d’habitation, situé dans le Var, était composée d’une villa de 167 m2 et de ses dépendances, édifiées sur une parcelle de 4.167 m2.

Le capital social de la SCI était réparti en 1.000 parts.

La cédante détenait une part en pleine propriété

Le fils de la cédante, Monsieur Y détenait 996 parts en pleine propriété et, 2 parts en usufruit, ses enfants détenant chacun une part en nue-propriété

Son épouse détenait une part en pleine propriété

Par deux propositions de rectification du 10 mars 2021, notifiées respectivement à Mme X et à la SCI Z, l’Administration fiscale a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal. Cette dernière estimait que la valeur vénale déclarée de l’ensemble immobilier était insuffisante. A la suite d’une étude comparative des cessions similaires effectuées dans le secteur, elle évaluait la pleine propriété de l’ensemble immobilier à 3 832 950 €, soit une valeur de la nue-propriété de 2 683 065 €.

En raison de cette minoration du prix de l’ordre de 55%, l’Administration estimait que « l’acte de vente ne lui était pas opposable dès lors qu’il présentait un caractère fictif eu égard à la différence objective existant entre la réalité économique et l’apparence juridique créée par cet acte ». Dès lors, elle requalifiât la cession en donation déguisée avec charge de Mme X à la SCI, la charge correspondant au montant du prix de cession. Pour caractériser l’intention libérale, elle relevait l’âge de la cédante, 80 ans, qui avait comme unique héritier son fils gérant et associé majoritaire de la SCI. Enfin, elle révélait une donation, effectuée par celle-ci quelques années plus-tôt à son fils, d’un terrain adjacent à l’ensemble litigieux cédé.

Conséquence, la dissimulation de cette libéralité entraina, la taxation aux DMTG de la valeur vénale corrigée au taux de 60%, le tout assorti d’une majoration pour abus de droit de 80%.

C’est dans ce contexte que fut saisi le Comité d’abus de droit fiscal. Le Comité a d’abord réfuté l’argument des contribuables tenant à la contestation des termes de comparaison utilisés par l’Administration pour évaluer l’ensemble immobilier au motif qu’ils ne lui soumettaient pas d’éléments suffisants permettant de remettre en cause la validité de cette évaluation.

Ainsi et au regard de la sous-valorisation de 55%, le Comité en a déduit que la donation avec charges constituait une libéralité pour le tout dès lors que la charge stipulée dans l’acte, s’élevant à 1.190.000 €, avait une valeur inférieure à la valeur du bien transmis. De surcroît, le Comité estima que l’Administration démontrait l’intention libérale au regard de l’âge avancé de l’intéressé, de son lien d’affection avec son fils, son unique héritier, gérant et associé majoritaire de la SCI.

Résultat : le Comité estime que l’Administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal.