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L’article L631-7 du Code de construction et de l’habitat prévoit, pour les communes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, que le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation est soumis à une autorisation préalable dans les conditions définies à l’article L. 637-7-1 du même code. Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune de situation de l’immeuble après avis dans les communes de Paris, Lyon et Marseille du maire d’arrondissement concerné.
Photo de Daniil Silantev sur Unsplash
Le même article prévoit que le local est réputé à usage d’habitation dès lors qu’il l’était au 1er janvier 1970. Quand bien même cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, nous soulignerons à ce stade la complexité pratique liée à cette démonstration.
De même, l’article, prévoit que les locaux construits ou, qui auraient fait l’objet de travaux entraînant le changement de leur destination à compter du 1er janvier 1970, acquièrent l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.
Enfin, il est expressément prévu que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
En cas de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation, s’abstenir de formuler une demande d’autorisation apparait pour le moins risqué, le propriétaire s’exposant dans cette occurrence aux sanctions de l’article L651-2 du présent Code sur lesquelles nous reviendrons.
Dans l’affaire qui nous intéresse ici, la Ville de Paris a assigné devant le TGI de Paris le propriétaire d’un appartement issu de la réunion de deux lots d’un immeuble de la capitale afin de le voir condamner au paiement d’une amende civile. Elle considérait que ce dernier avait changé l’usage du bien au regard d’une location répétée pour de courtes durées à une clientèle n’y élisant pas domicile.
La Cour d’appel de Paris a d’abord pu juger que le lot unique issu de la réunion entre un premier lot de 42m2 destiné à l’usage d’habitation et un second de 10 m2 destiné à un autre usage, ne pouvait être considéré comme affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Dès lors, les juges du fond ont pu débouter la Ville de Paris au motif qu’aucune infraction aux dispositions relatives au changement d’usage n’était caractérisée.
S’appuyant sur une lecture stricte des articles L631-7 et L651-2 du Code de construction et de l’habitat, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 13 juin 2024, 23-11.053) cassa l’arrêt d’appel. La Haute juridiction rappela qu’un « local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ».
Dès lors, le local issu de la réunion « était, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d’usage et était soumise à autorisation pour le lot concerné ».
En clair, la réunion de deux lots ne fait pas tomber l’usage initial reconnu à l’un ou l’autre au 1er janvier 1970. Dès lors, il convient pour le propriétaire souhaitant mettre en place une location touristique type Airbnb de recourir à une autorisation préalable au titre du changement d’usage engendré. A défaut, il s’expose aux sanctions prévues à l’article précité à savoir :
- Une amende civile qui s’élève au maximum à 50 000 € par local irrégulièrement transformé ;
- Ensuite, le président du tribunal saisi sur assignation de la commune concernée ou de l’ANAH, ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans habitation dans un certain délai. A l’expiration de ce dernier, le tribunal prononce une astreinte d’un montant maximal de 1000€ par jour et mètre carré utile du local litigieux.