Revenus fonciers : l’épineuse question des travaux

On le sait, l’article 31 du Code Général des Impôts encadre la nature des charges admises en déduction dans le cadre de la détermination du revenu net foncier.

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Sur le plan des travaux :

• Les dépenses de réparation ou d’entretien incombant au propriétaire sont admises en déduction.
• Les dépenses d’amélioration par principe non-déductibles, le deviennent lorsqu’elles sont afférentes à un local à usage d’habitation. Si celles-ci sont effectuées sur un local à usage professionnel, elles seront déductibles seulement si elles permettent de faciliter l’accès aux personnes en situation de handicap ou, si elles protègent des effets de l’amiante.
• Enfin, les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas admises en déduction.

Si de prime abord, on pourrait penser que cette dichotomie est facile d’application, il n’en est rien. La distinction entre les dépenses d’amélioration et les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement est délicate. Comme il est habituel en matière fiscale, c’est une question de fait qu’il convient de résoudre par un examen minutieux des travaux effectués. Parfois, le contribuable guidé par un excès d’optimisme se verra redressé par l’Administration fiscale. Ainsi, l’abondante jurisprudence et la doctrine administrative, sont venues dessiner une grande partie des contours de cette distinction en définissant les dépenses entrant et exclues du champ de la déductibilité.

En l’espèce (TA Rouen, 25 oct. 2023, N° 2201392), des contribuables associés d’une SCI semi-transparente avaient acquis un immeuble à usage d’habitation. Ils avaient par la suite entrepris des travaux dans la maison afin de créer quatre appartements. Les travaux comprenaient entre autres « le démontage de cloisons et d’une façade de cheminée, la pose de cloisons supplémentaires, de plafonds sur suspente, de blocs portes et de portes, de matériaux d’isolation, d’équipements de cuisine, de salle de bain et de cabinets, et des prestations de maçonnerie, de peinture, de plomberie et d’électricité ». En raison du coût élevé des dépenses engagées, la SCI avait, au titre des quatre années suivantes reporté un résultat déficitaire. C’est ainsi que l’Administration remis en cause la déductibilité d’une partie des travaux et notifia des propositions de rectification à la SCI et aux associés.  

Sa casuistique s’appuyait sur une requalification des travaux visés qui, par leur ampleur constituaient des dépenses de reconstruction.  L’Administration se prévalait « de l’augmentation du nombre d’unités d’habitation, de la modification du cloisonnement, de la création d’ouvertures, du rapport entre le coût des travaux et coût d’acquisition du bien et, plus généralement, de la circonstance que ces travaux auraient entraîné une restructuration de l’ensemble de l’immeuble ». Contestant le redressement, les contribuables l’assignèrent en justice estimant que les charges aient été déduites à bon droit.

Le Tribunal administratif fit droit à leur demande estimant que l’augmentation du nombre d’unités d’habitation et le réaménagement interne de l’immeuble ne constituaient pas une reconstruction mais des travaux d’amélioration déductibles. Les juges ont considéré que les travaux n’ont pas conduit à la création de nouveaux locaux d’habitation, n’ont pas apporté une modification importante au gros œuvre de l’immeuble, ni augmenté le volume ou la surface habitable de celui-ci.