Pacte Dutreil & Location Meublée : prudence tout de même !

Le Conseil d’Etat (CE, 29 sept. 2023, N° 473972) a été dernièrement saisi d’un recours pour excès de pouvoir tendant à la demande d’annulation des commentaires administratifs écartant expressément la location meublée à usage d’habitation du régime d’exonération Dutreil (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 §15).

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En l’espèce, le requérant invoquait le caractère commercial de l’activité visée, qui plus est susceptible d’exiger des moyens matériels et humains conséquents. En outre, il ajoutait que la location meublée entre dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux tels que définis par les articles 34 et 35 du Code Général des Impôts. Dès lors, la location de locaux meublés revêtant un caractère commercial sur le volet fiscal et, les articles 787 B et C ne prévoyant pas d’exclusion de l’activité, le requérant revendiquait l’annulation des commentaires administratifs excluant expressément l’éligibilité au pacte Dutreil.

Le Conseil d’Etat accueillit la requête en confirmant d’abord la dichotomie existant entre la qualification civile de l’activité par nature et son caractère commercial potentiel au regard du droit fiscal. Il subordonne toutefois de manière inédite cette commercialité aux locations meublées « habituelles ». Également, les juges précisent que, si pour l’application des dispositions relatives à l’IFI, « une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aucune disposition de portée similaire ne permet, en revanche, de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du code général des impôts ».!

Dès lors, la juridiction administrative suprême estime que le requérant était fondé à demander l’annulation de la décision implicite du ministre refusant l’abrogation des commentaires administratifs visés. L’originalité repose ici sur le fait qu’à la différence de la Cour de cassation s’appuyant sur la définition de la commercialité au sens des articles 34 et 35 du CGI, le Conseil d’Etat envisage un potentiel caractère commercial des activités « habituelles » de locations meublées.

Avis de l’AUREP

Il semble qu’un parallèle puisse être établi avec la décision rendue par la Cour suprême en juin dernier (Cass. com., 1er juin 2023, n° 22-15152), commentée dans nos colonnes par Monsieur François FRULEUX[1]. A l’image de cet arrêt, la décision du Conseil d’Etat ne prône pas expressément l’éligibilité de l’activité de location meublée au pacte Dutreil. Elle laisse simplement entrevoir la possibilité de recourir au régime d’exonération en tant qu’activité commerciale au sens du droit fiscal. A notre sens, tout raisonnement extensif et analogique apparait risqué.

Le vrai débat porte selon nous sur la définition du périmètre de l’activité de gestion de son propre patrimoine immobilier. On peut supposer que le Conseil d’Etat a utilisé ici le critère de la régularité pour exprimer cette inéligibilité de toute activité de gestion patrimoniale. Cette terminologie approximative ne nous semble pas suffisante tant elle est sujette à interprétation.

Selon nous, le recours au pacte Dutreil pour une activité de location meublée demeure risqué car l’éligibilité relèvera d’une analyse casuistique des conditions de son exercice. Gardons à l’esprit que cette activité reste en grande majorité exercée dans un cadre patrimonial.

Quand bien même le loueur effectuerait une activité de location touristique courte durée, il apparait bien aventurier d’estimer qu’il s’agirait d’une activité habituelle éligible au même titre qu’une activité industrielle. Certes, la notion de gestion patrimoniale n’est pas présente dans les textes fondateurs du régime d’exonération Dutreil, mais cette vision élargie serait contraire à ses objectifs qui, rappelons-le, aspirent à la pérennisation des entreprises. De surcroît, une extension trop large du régime poserait clairement la question de l’égalité des citoyens devant les charges publiques.

En conclusion, il nous apparait que la définition actuelle des activités éligibles au sens de la doctrine administrative soit beaucoup trop précaire juridiquement. Le double renvoi opéré vers les commentaires applicables en matière d’IFI, puis vers les articles 34 et 35 du CGI applicables pour la délimitation des bénéfices industriels et commerciaux en matière d’impôt sur le revenu apparait peu adapté à un régime d’exonération destiné aux entreprises. Nous espérons dès lors une intervention prochaine du législateur afin d’encadrer juridiquement la nature des activités éligibles et de lever toute ambiguïté dans l’interprétation susceptible d’en découler.

Nous publierons dans les semaines à venir une analyse plus détaillée de cette décision et de ses enjeux.

[1] F. FRULEUX, « Exonération « Dutreil », Newsletter AUREP, 7 Juil. 2023, N°474